Lorsque vendeur et acheteur se sont accordés sur les termes de la transaction autour d’un bien immobilier, ils signent un avant-contrat avant la signature de l’acte définitif : soit une promesse unilatérale de vente, soit un compromis de vente. Bien que proches, quelles sont finalement les différences entre ces deux contrats préalables à une vente immobilière ?
L’avant-contrat est un accord qui permet de préciser les conditions de la future vente : délais et conditions de réalisation. Que ce soit la promesse unilatérale ou le compromis de vente, ces deux actes précèdent la vente d’un bien. Le notaire doit s’assurer que le vendeur et l’acquéreur ont leur pleine capacité et procède à des vérifications (diagnostics obligatoires, titre de propriété du vendeur…).
Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale de vente ?
Me Stéphanie Dal Dosso, notaire chez Notaires Office explique le principe de la promesse unilatérale : « Le vendeur, qu’on appelle le promettant, s’engage de façon irrévocable. Il vend son bien et il va donner une option à son futur acquéreur pendant un laps de temps donné, en général 2 à 3 mois. Et pendant ce temps-là, il n’a pas le droit ni de vendre à quelqu’un d’autre ni quoi que ce soit. Il doit effectivement lui laisser cette option. »
L’acquéreur dénommé bénéficiaire vers à la comptabilité du notaire une indemnité qui est la contrepartie de l’immobilisation du bien, c’est-à-dire l’engagement du vendeur de ne pas vendre à un tiers pendant un certain temps (en général 3 mois). C’est que ce précise Me Patrice Vernazobres, notaire chez Notaires Office : « Si le bénéficiaire ou l’acquéreur n’acquiert pas, il doit payer l’indemnité d’immobilisation au promettant. En règle générale, cela correspond à 10% du prix de vente. Ce n’est pas imposé par la loi mais il est d’usage de procéder de la sorte, et de cette manière il peut renoncer à son achat. »
Exemple : Monsieur Roussel a mis en vente sa maison au prix de 260 000 €. Madame Méhat lui fait une offre à 240 000 € et celle-ci est acceptée. La date de signature définitive est actée dans 3 mois. Seulement, peu avant la signature, Madame Méhat souhaite se rétracter car elle a trouvé un autre bien immobilier. Dans le cadre de la promesse de vente, elle devra indemniser Monsieur Roussel à hauteur de 24 000 €, en dédommagement de l’immobilisation du bien.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
A l’inverse de la promesse unilatérale, avec un compromis, le vendeur et l’acheteur s’engagent de manière synallagmatique ou bilatéralement : l’un à vendre, l’autre à acheter.
Pour autant, le compromis peut parfois s’avérer moins souple, comme l’étaie Me Patrice Vernazobres : « Dans le compromis, une date de signature d’acte définitif est définie comme dans une promesse. Mais en cas de dépassement des délais, le contrat n’est pas automatiquement caduque comme dans la promesse, le vendeur ne peut vendre qu’à un tiers une fois le délai dépassé. Une mise en demeure préalable est indispensable. L’acquéreur qui ne souhaite pas acheter peut être poursuivi en justice par le vendeur. Il pourra être forcé à acheter et le vendeur pourra aussi réclamer une indemnité de réparation du préjudice pour non-respect de son engagement (si toutes les clauses suspensives sont bien levées). »
Pour rappel, il est d’usage de prévoir des conditions suspensives dans les 2 types de contrats : obtention d’un crédit immobilier, droit de préemption de la commune ou du locataire, obtention du permis de construire… Après la signature de l’avant-contrat (promesse ou compromis), l’acquéreur disposera de 10 jours pour renoncer à son achat par lettre recommandée avec avis de réception.
A RETENIR : aujourd’hui, la tendance générale s’oriente vers la rédaction de promesses unilatérales de vente car « elles offrent la possibilité d’avoir une plus grande liberté pour pouvoir conclure un contrat avec quelqu’un d’autre une fois le délai passé », selon Me Patrice Vernazobres. Spécialiste du droit immobilier, votre notaire est le garant de votre sécurité juridique et de la bonne exécution de toutes les formalités qui entourent une transaction.
